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年中置业,这些疑问你都有吗?

   
  每年年中都是传统房地产市场的旺季。尽管眼下楼市受到了调控的影响,但近期依旧有不少开发商推出了全新楼盘,而对于刚需置业者来说,调控有时正是出手置业的好时机。不过就在日前,几位读者朋友在置业过程中遇到了一些颇为常见的疑问,对此,记者特意咨询了业内人士的意见。
 
  Question1:二手房评估价越高越好?评估价高意味着首付少一点,税费高一点
 
  前段时间,市民曾先生计划在火炬区购买一套总价约100万元的二手房。作为首次置业者,理论上其三成首付约为30万元。不过,在中介为其做置业计划的时候,曾先生被告知按照目前的市场行情,他办理按揭购房的首付款不一定是30万元。这到底是为什么呢?
 
  对此,中山家家顺方面表示,在二手房交易中,如果是按揭购房,银行需要根据房屋评估报告,才能按规定的房价百分比,提供给购房者贷款。但是,银行对房屋的评估价往往达不到购房者实际的购买价。所以,实际给买家的首付款比银行评估价首付款高。比如购买100万元的二手房,评估价可能是90万元。按照首套房计算,其可贷款额度为:90万元×70%=63万元,首付款则为:100万元-63万元=37万元。
 
  那么,是不是评估价越高就越好呢?中山家家顺方面表示,一般来说,二手房的评估价格越高,贷款的额度也就越大,实际支付的首付款就可以少一点。不过,需要指出的是,房屋评估价越高,买家缴纳的税费也越多。简单地说,评估价低,意味着缴纳的税费少,但是首付高一些;评估价高,意味着缴纳的税费高,但首付可以少一点。
 
  Question2:房子实用率越高越好?过分追求实用率可能影响小区配套
 
  面对如今高昂的房价,相信广大工薪阶层都希望用尽可能少的钱,买到一套足够大的房子。因此,如今越来越多人在看房时都会考虑到一项数据,那就是实用率。
 
  所谓房屋实用率,也称得房率。它是指用房屋的套内面积除以房屋的建筑面积之比,然后乘以100%,得到的百分数就是得房率,而两者之差就是公摊面积。
 
  一般来说,住宅的实用率多少最合适?从事建筑设计开发多年的本地业内人士周波表示,这其实并没有固定的标准,主要涉及两个重要的方面:即楼盘的配套公用设施以及户型设计。比如,一些小区配套在地块开发的时候有规划控制文本,这个控制文本给出了这个小区需要配套的最低面积比率(如物业用房、物业经营用房等),开发商在应对这个比率的时候有自己的对策,有些开发商想开发一个档次高、配套齐、舒适的小区,就会做比较大的会所、休闲等公用的建筑,这些面积肯定超过规划控制的低限,这会导致小区总的住宅面积占的比率可能会略低,公摊面积就略高,但是小区整体档次高了、品质提升了。反观如果小区公摊面积较小,其公建配套面积一般就会比较低,随之影响的就是小区生活环境,比如电梯设备减少、过道变窄公共活动的空间变小等。因此,业内人士建议大家除了从户型结构考虑外,也要结合小区环境来综合判别房屋实用率。

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