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限购限贷趋严 买家置业爱一步到位

      2017年上半年,广州一手楼市经历了一次“过山车”般的历程。今年3月份广州一手房交易达到顶点,但自3月31日广州开始实行全面升级的限购、限贷政策以及全面从严的认房又认贷信贷政策后,楼市成交量下滑明显。限购升级,每个人会更珍惜自己的置业机会,一步到位成了更多人的选择。   新政限购升级影响成交   3月17日晚,广州连夜出台了重磅政策,限购升级:社保3年升至5年+认房又认贷+增城从化依旧不限购。3月30日,广州限购再升级,个人住房满2年后才能转让+商业公寓不得变为居住用途+非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购(含受赠)1套住房。   数据显示,截至6月28日,广州一手住宅网签,外围五区成交37666套,中心六区成交12279套,外围五区占总成交量的75.4%。从今年逐月的成交量看,今年1月、2月份成交量由于春节以及非传统旺季的原因,一手房的成交量在7000套左右,而到了3月份,节后市场升温以及新政后集中签约等因素,3月份的单月成交量早早破万,并且一举创下1.6万套的天量。紧接着,4月份在两道新政的影响下,成交量腰斩,又回落到不到8000套,5月份则为约6500套。6月份截至28日,也是大约6000套左右。   如果以5万套左右一个成交节点的话,也可以看出,受到政策影响,今年的上半年的成交速度比去年有所放缓,但还是处于成交十分活跃的时期。广州中原研究发展部分析认为,3月两轮调控政策落地后,成交虽然巨幅波动,但并非跌到谷底,6月成交7454宗,成交水平与去年同期类似,市场整体回归理性。   经济型改需买家青睐近郊   广州中原研究发展部的统计数据显示,从成交户型占比情况来看,近一年一直占大比例的90-120平方米户型在新政后的4月、5月有明显扩大占比的迹象。相反以往由于总价低、比较受市场欢迎的90平方米户型在新政后成交比例、宗数明显减少。由于新政对改善型、置换买家在贷款要求上存在一定影响,因此买家更加青睐“一步到位”的户型。   希望增加居住面积,但无法接受中心城区高房价的经济型改需买家,将目光瞄准了近郊楼盘。业内人士表示,中心六区房价上涨太快,影响了不少改善型买家的置业选择,改善型买家换房时普遍选择90平方米以上的三房、四房单位,以100平方米的三房单位为例,均价每上涨1000元,购房总价就会增加10万元,因此不少想换大户型的改善型买家,为了不牺牲生活品质,外流到番禺、增城等房价相对较低、居住环境优越的区域。   价格方面,中心区天河以46283元/平方米的均价成为广州单区价格最高位,原因在于牛奶厂板块高端住宅入市,提升网签价格;而区域涨幅最大的为南沙区,随着广州唯一副中心、土拍刺激,楼价产生明显变化。从套均价格情况来看,天河毫无疑问成为全市上半年的“土豪区”,套均价格为614万元/套;而增城依然为广州“洼地”,套均125万元/套,这意味着一套天河的房子理论上能够换接近5套增城的房子。套均价涨幅最大的是番禺区,该区套均上涨幅度达65.4%,区域价格上涨以及普遍新产品面积较大,导致该区套均飙升。   “金九银十”仍是入市良机   今年下半年,广州楼市走向如何?据广州中原研究发展部统计显示,2017年下半年中心区越秀、白云、海珠将有一定量一手新货可供应,假如顺利投入市场,或将引起近年中心区推货小高峰。此外,外围区增城、黄埔供应量依然赶不上买家需求,由于近两年推地量减少,热门板块如黄埔长岭居,增城新塘、朱村仍然面临缺货现象。   至于下半年的市场环境,广州中原研究发展部认为“金九银十”将会是重要的节点;对于卖方而言,迫于年关将至需完成销售任务,同时为房企获得周转资金,减轻经济压力,房企或会采用形式各异的方式让利;对于买方而言,由于广州需求量较大,不少有迫切自住用途的买家亦会在传统楼市旺季入市,因此在政策调控下年内市场能否出现“转折点”,“金九银十”十分关键。   学位房分外抢手   学位房历来是广州二手楼市的“硬通货”,尤其是在名校效应较强的老城区,学位房交投几乎一年四季都是“旺季”,学位房价格近年一直上升。今年4月份以来,因为楼市新政的影响,广州二手楼市成交整体呈现下跌趋势,而学位房以其独特的优势一度成为最抗跌的类型。   以广州传统的教育强区越秀为例,好公校省实、执信、二中,其次铁一、广附,再差点还有七中、十六中,最后培正、育才、三中等,民校包括大名鼎鼎的育实、应元等,越秀的孩子选择多。而越秀区第一梯队的小学,学位房的价格高居不下。相对较新的楼盘,有着高质量的物业管理和小区氛围,价格都在8万-9万元/平方米。楼龄较高的楼梯楼同样也不便宜,售价都在3.5万元/平方米,房源少,小户型更少。   以广州东风路某小区一套50平方米的学位房为例,单价51613元/平方米,总价近260万元。   而天河区是新近崛起的教育“新贵”,名校学位加上珠江新城CBD的因素,这里的学位房也是抢手货。由于大多数的房子比较新,且都处于小区中,天河属于广州较朝阳的学位房“区域”,升值潜力大。最近一年,天河区的学位房涨势明显,有中介表示,从去年9月到今年3月,一些热门的学位房价格涨幅达到50%。   7月17日,广州市政府官网挂出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,其中最大亮点就是“租购同权”,即赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。新政出台一个月,虽然二手房买家尚没有明显动作,但在东风东、小北路等部分名校板块,有业主因租购同权的新政进而坚定了转售为租的信心,表示看好租房市场的发展。   每年3-4月是一年里面学位房交投最旺的季节,有不少希望赶上当年招生入学的家长,会集中在这段时间购房,因此,这段时间也是学位房供求最紧的时间,业主心态更趋强硬,想获得一个较理想的议价空间并不易。而一般持有“学位房”的业主,往往会等子女读完小学后就将物业放售脱手,因此,7-8月份即使是房源紧缺的区域,也开始陆续有新增放售房源流入市场,中介方预计9月、10月时学位房放盘有望进一步增多,届时买家选房的空间有可能进一步增大。   不过,即使房源增加,但面对市场对名校“学位房”的需求,房源供求偏紧的状态未必会出现很大的改变,但对买家来说,可选房源会比3月、4月旺季略多。但是,由于业主心态强硬,议价空间未必会很大,价格可能与3月、4月旺季时持平或略升。   热点板块成交领先   今年上半年,广州网签均价为16103元/平方米。上半年延续了2016年“供不应求”的市场情况,加上新政后新批预售节奏明显放缓,从而导致其成为近4年内供应最少的半年,仅供应367.03万平方米,同比下跌16%。从成交上来看,热点板块成交领先,尤其是东部增城,在上半年表现最为亮眼。   分区域来看,成交大户仍在东部。在限购政策从严,毫不放松,并且番禺、黄埔等传统的供需区域供货不足的情况下,有轨道交通、产业落户等等多重利好刺激的增城,已经变成广州各区成交之中的“大哥”。增城成交套数最多,是唯一一个网签成交破万套的区域。黄埔和花都位列二、三名,分别成交9033套和8675套。   2017年上半年“东大仓”增城的成交宗数最多,为13710宗,单区占全市成交量的26%,具体而言,今年上半年,增城成交最多的热点板块也较以往有所变化,成交最多的是荔城板块,超过4500套,紧接着才是朱村板块超过3500套。宗数涨幅方面,从化区涨幅达31.4%,广州中原研究发展部认为,由于该区购房政策、经济门槛均相对较低,加上地铁14号线推进提速等利好,不少买家看中其未来前景。   价格方面,中心区天河以46283元/平方米的均价成为广州单区价格最高位,原因在于牛奶厂板块高端住宅入市,提升网签价格;而区域涨幅最大的为南沙区,随着广州唯一副中心、土拍刺激,楼价也产生了明显的变化。   据广州中原研究发展部监测,新政调控后,中心区成交占比走高,由3月的48.2%提升至5月的51.8%,提升3.6个百分点;而外围区(不含番禺)成交占比则呈现逐渐下滑趋势,由3月的30.6%下滑至5月的25.3%,下降5.3个百分点。因此,广州中原研究发展部分析认为,同样受新政影响,外围区成交的下滑程度明显高于中心区,即,中心区物业抗跌能力更强。   由于成交量减少,广州一手住宅消化周期提升至6.7个月,为2016年9月以来比较明显的周期上扬。但需要指出的是,广州整体库存面积截至6月底仅637万平方米,明显低于去年整体情况;此外,部分热门区域消化周期低于3个月,由此说明各区库存存在明显的“不均匀、不平衡”现象。   由于开盘数量减少,2017年上半年住宅整体推货量为16769宗,同比下跌21.7%。结合网签面积来看,上半年全市仅天河区出现供大于求,其余十区均出现不同程度的需求缺口。中心区除黄埔缺口41.3万平方米以外,各区缺口普遍在3万-5万平方米;外围区域缺口普遍在20万平方米以上,其中花都区缺口达61.33万平方米,成交热区增城缺口接近40万平方米。      一步到位需求促楼盘品质升级   新生命的出世、孩子上学、父母同住……人生中总有各种变化,细屋换大屋,是很多改善型置业者必须面对的抉择。对于拥有一定经济实力的高端人群而言,“一步到位”式的换房可以省却诸多不必要的麻烦。上有老下有小,要满足家庭成员全方位的诉求,是一道令人纠结的选择题。   毫无疑问,当“钱袋子”的制约没那么明显,高端改善型置业者对价格因素不再那么敏感,单纯的价格优惠并不能完全打动这类买家。考量楼盘性价比的因素很多,而这类人群更倾向于直接选择那个优点最打动人心的。   可能是核心区区位得天独厚,可能是配套成熟完善,可能是优质学位资源,可能是社区清净怡人的绿化环境,甚至可能是物业服务一个小小的贴心举动,各种因素,都有可能成为打动高端改善型置业者的法宝。在限购严厉的市场环境下,购房者更倾向于一步到位完成职业,要满足他们的“挑剔”眼光,楼盘品质的全面升级势在必行。

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